Hay aceleraciones. Hay inventos. Hay interrupciones. Hoy en día, navegamos por las tres cosas a la vez.
La digitalización de la economía estadounidense está desplazando las preferencias de los consumidores hacia el comercio online. Es la aceleración de una tendencia.Inventos como el Zoom, un producto de nicho que captó la atención de los lugares de trabajo, las familias y los grupos sociales por igual, se convirtió en la tecnología que definió la pandemia. Y están las interrupciones de las tendencias macroeconómicas. Derek Thompson , de The Atlantic, predijo los efectos de la interrupción del comercio y la restauración urbanos.
Estamos entrando en una nueva etapa evolutiva del comercio minorista, en la que las grandes empresas se harán más grandes, muchos sueños de las empresas familiares estallarán, las cadenas proliferarán y aplanarán la idiosincrasia de muchos barrios, una mayor actividad económica fluirá hacia el comercio electrónico, y los restaurantes sufrirán una transformación como no ha experimentado el sector desde la Ley Seca.[1]
Escrito en mayo de 2020, en el punto álgido de los cierres de comercios en Estados Unidos, su informe pintaba un panorama sombrío, con el que yo no estaba de acuerdo en ese momento. Derek Thompson tenía razón. Algunas ciudades, empresas y organizaciones han conseguido adaptarse. Por ejemplo, Williamsburg, en Brooklyn, dominó los asientos al aire libre. Empresas como Lululemon y Apple han aplicado estrictamente los mandatos de distanciamiento social. Y la Asociación Nacional de Baloncesto ha demostrado que es posible controlar una enfermedad viral en un deporte de contacto.
Pero hay que considerar una interrupción mayor, en la que el corto plazo da paso a las implicaciones a largo plazo. Las características que antes definían los espacios rurales, suburbanos y urbanos están cambiando, y las líneas que los separan se están difuminando. Esto dará lugar a cambios a largo plazo en nuestra forma de vivir y comprar. En una conversación con 2PM para el número 8 de Polymathic Audio, Thompson comenzó:
Caminé por la calle y miré a mi izquierda y a mi derecha y lo que vi fue una fila de escaparates oscurecidos. Me pregunté en voz alta: "¿cuál de estas tiendas volverá dentro de seis o doce meses?".[2PM, 2]
Depende de dónde se viva. Animados por la mística de la vida en una ciudad de segundo nivel (piense en Nashville, Columbus, Charlotte o Pittsburgh) con una experiencia urbana de "gran ciudad", los promotores inmobiliarios comerciales han apostado fuertemente por la renovación urbana, un término más suave para la gentrificación sistematizada.
Un estudio reciente de las 30 mayores metrópolis de EE.UU., realizado por la Escuela de Negocios de la Universidad George Washington y Smart Growth America, junto con Yardi Matrix, ha revelado que los barrios transitables que incluyen oficinas, viviendas, comercios y ocio crecieron más rápidamente y produjeron una mayor absorción y crecimiento de los alquileres durante la última década que sus homólogos sin esa combinación. Durante ese tiempo, el 70% de los puestos de trabajo creados se encontraban en las 50 principales metrópolis de Estados Unidos [6]. [6]
En estos escenarios, los promotores arrasan con las propiedades existentes, consideradas de menor valor, y construyen propiedades de lujo de uso múltiple. En el Medio Oeste, las zonas que antes estaban llenas de apartamentos de 600 dólares o casas unifamiliares fueron reurbanizadas para convertirlas en espacios de vida que atraen a los consumidores más jóvenes de la generación del milenio y de la generación Z. La afluencia de capital humano apoya ahora una renovación comercial (piense: el público antes que el producto). Surgen restaurantes codiciados, bares más agradables y tiendas más finas. Estos inversores y propietarios de comercios apuestan por el interés líquido y el tráfico cualificado, para utilizar las denominaciones de eCommerce. Con el aumento de la aplicación de la ley en la zona, la ciudad protege entonces estos nuevos focos de inversión de los elementos restantes que existían apenas un año antes.
A medida que el proceso continúa, los promotores comerciales se vuelven más audaces. Han aprovechado al máximo zonas del centro de la ciudad que ya estaban en transición. Pero con el impulso local, estatal y nacional hacia la renovación urbana (con un mercado de trabajo a la altura), se hacen mayores apuestas. Así, construyen inmuebles de lujo y de usos múltiples en zonas que aún no han iniciado la transición. Estas son las bolsas urbanas en riesgo que son más difíciles de desarrollar, pero la recompensa de un desarrollo más temprano es mayor. Es un círculo virtuoso y una apuesta de alto riesgo.
Hay tres consideraciones del lado de la oferta que han contribuido a los años anteriores de renovación urbana:
- capital humano (densidad de población)
- bajo desempleo
- Demanda de tiendas minoristas (interés de inversión en marcas y restaurantes)
Las ciudades están empezando a experimentar una escasez de oferta y demanda de cada categoría. Se manifestará en una costosa interrupción de la tendencia a la urbanización de Estados Unidos. Si esa interrupción dura lo suficiente, la definición de urbanización de los libros de texto se detendrá.
Capital humano
La aceleración de la industria del trabajo a distancia va a contribuir a la interrupción de la urbanización. Una reciente encuesta sobre el pulso de J.D. Power reveló que un tercio (35%) de los encuestados tenía previsto realizar un proyecto de mejora del hogar en los próximos tres meses. De esos encuestados, el 40% cita como motivo del proyecto el "tiempo adicional inesperado en casa". Para aquellos que son capaces, el incentivo de vivir en zonas urbanas con propiedades alquiladas ha empezado a desplazarse hacia la inversión exurbana. En 14 de las 31 áreas metropolitanas analizadas, la inversión residencial suburbana ha empezado a superar los frutos de la renovación urbana.
Los precios de venta a nivel nacional se desaceleraron 6 puntos porcentuales más en las zonas urbanas que en las suburbanas. Antes del coronavirus, el precio de venta medio de las zonas suburbanas subía un 6,4% interanual y el de las urbanas un 9,3%. A finales de junio, ese crecimiento de los precios había caído al 3,3% y al 0%, respectivamente. En todo el país, el crecimiento del precio medio de venta se ha ralentizado hasta aproximadamente un 2% anual.[5]
Esta tendencia ha sido influenciada por el trabajo a distancia en general. Salesforce anunció que los trabajadores podrán trabajar desde casa hasta el 21 de agosto.
Salesforce también está ampliando los beneficios del trabajo a distancia para sus empleados, dando a cada persona 250 dólares para la compra de material de oficina para sus hogares, lo que se suma a los 250 dólares que dio a los empleados a principios de este año. Los padres también tienen la opción de tomarse seis semanas adicionales de vacaciones pagadas.[3]
Empresas como Facebook, Microsoft, Amazon, Google y otras grandes corporaciones que tradicionalmente han marcado el ritmo de la mano de obra tecnológica mundial han seguido su ejemplo. Históricamente, estos empleos han aumentado las fuentes de capital humano en todas las ciudades de primer y segundo nivel y sus centros urbanos.
Bajo desempleo
El IRS ha pronosticado recientemente un descenso de 37,2 millones de puestos de trabajo "clasificados como empleados" en 2021[4]. También han pronosticado un descenso en la presentación de W-2 hasta 2027. Para los que han mantenido sus puestos de trabajo, la intención de pivotar hacia lo exurbano ha llevado a varias empresas a desprenderse de comercios físicos, restaurantes y otras inversiones orientadas al consumo. Y los economistas han sugerido que los despidos temporales se convertirán en permanentes.
["Nuestro análisis sugiere que casi una cuarta parte de los despidos temporales se convertirán en permanentes, lo que implica que aproximadamente 2 millones (o el 1,25% de la población activa) de estas personas seguirán en el paro hasta bien entrado el próximo año", concluyó Briggs. [8]
La demanda de los comercios minoristas
Recientemente, la plataforma de venta de moda Rent the Runway ha cerrado definitivamente cuatro tiendas. Cada uno de los escaparates físicos estaba situado en zonas urbanas. Tras una tendencia de una década acelerada por minoristas como Bonobos y Warby Parker, las marcas directas al consumidor (junto con las cafeterías y los bares independientes) se convirtieron en una fuente fiable de señalización. A medida que entraban en los barrios recién revitalizados, los minoristas tradicionales, los restaurantes y pronto les siguieron.
Al igual que muchas ciudades que gastaron mucho para incentivar esta transformación, las grietas están empezando a aparecer en Test City, Ohio, donde el desarrollo de hoteles urbanos se ha construido a un ritmo récord.
En el área metropolitana de Columbus, casi el 40% de los 17 préstamos hoteleros CMBS de la región estaban en mora en julio, lo que representa 87 millones de dólares de deuda, según la empresa de análisis de datos Trepp. En todo Estados Unidos, esa cifra de morosidad era del 23,4%, el porcentaje más alto jamás registrado, según Trepp. [7]
Se trata de una gran cantidad de información a tener en cuenta. Pero parece haber un claro beneficiario en el que estas tendencias se cruzan. Con la disminución de la propiedad de automóviles y el aumento del trabajo a distancia, los suburbios que se beneficiarán han desarrollado sus áreas para asemejarse a los requisitos urbanos del centro de la ciudad.
Urbanización desinfectada
Eldesarrollo policéntrico es un modelo de conectividad del transporte, planificación urbana, desarrollo de uso mixto y conceptos de diseño progresivos. El columnista de opinión Noah Smith escribió recientemente lo siguiente para Bloomberg:
El resultado de estas aceleraciones, interrupciones e invenciones es una nueva clasificación del desarrollo suburbano que se hará más común a medida que los jóvenes con ingresos sigan huyendo de las ciudades. En términos más amables, urbanización saneada toma las mejores partes de la renovación urbana y las importa a los exurbios de clase media alta y rica. El Bridge Park de Dublín (Ohio) es un gran ejemplo de urbanización policéntrica, con un club de socios, modernos hoteles y restaurantes de primera categoría:
Hemos construido un barrio que se centra en darles a ustedes -los residentes, los visitantes y los buscadores- la posibilidad de caminar fácilmente y tener acceso a restaurantes, servicios minoristas, servicios, un parque, carriles para bicicletas, un puente, un gimnasio y mucho más.[10]
En términos más viscerales, el concepto es la yuxtaposición de la vida urbana con el beneficio de la "exclusividad" suburbana. La urbanización saneada elimina los riesgos percibidos de vivir en zonas urbanas, al tiempo que añade el valor de -lo que suele ser- infraestructuras mejoradas, colegios mejorados y bases impositivas más bajas. Es probable que se convierta en una cuestión politizada una vez que los municipios urbanos empiecen a sufrir toda la fuerza de la migración fuera de los centros urbanos. Los primeros indicios de ello son evidentes: el mantenimiento de las calles y paseos ha sido deficiente desde que comenzó la pandemia. La mayoría de los cierres de restaurantes y comercios independientes se han producido en estas zonas, reduciendo su atractivo. Y muchas grandes ciudades como Columbus han tardado en recuperarse de un golpe 1-2-3: la pandemia, el malestar social y el aumento del desempleo y la falta de vivienda, todo ello en ocho meses.
El resultado puede ser una huida generacional hacia los suburbios que se asemejan a los desarrollos urbanos: áreas que ahora están equipadas con los condominios de uso múltiple, los puntos de referencia exteriores, las tiendas, los restaurantes y la transitabilidad comúnmente asociados con las grandes ciudades bulliciosas. Esta Ringstrasse suburbana fue la visión original del arquitecto de centros comerciales de Estados Unidos. Victor Gruen propuso estos desarrollos integrales en la Minnesota de los años 50.
[El idealismo inspirado y futurista de Victor Gruen para el centro comercial de estilo urbano (inspirado en la Ringstrasse de Viena) se vio ensombrecido por una agitación socioeconómica que él no podía prever.[2PM, 9]
Los minoristas, ahora capaces de realizar entregas en franjas más amplias de las áreas metropolitanas, pueden concentrar la presencia física en nuevas zonas sin necesidad de grandes almacenes ni de los centros comerciales que los albergan. En cierto modo, los suburbios estadounidenses son por fin capaces de desarrollar el formato que Gruen imaginó cuando desarrolló sus ideales para el centro comercial americano original en la década de 1950. Con la infraestructura de comercio electrónico disponible y el desarrollo policéntrico como prioridad, los suburbios se parecerán más a las ciudades. Y los minoristas seguirán su ejemplo.
Informe de Web Smith | Editor: Hilary Milnes | Sobre 2PM
[...] la vida nocturna ha dado lugar a tres tendencias distintas. Hay un desplazamiento de las grandes ciudades a las más pequeñas, la huida urbana a las "ciudades" suburbanas, y la vivienda al todo [...]