Когда мы распутываем исторический гобелен домовладения, мы часто сталкиваемся с историями инноваций и адаптации, историями, которые отражают общественное настроение. Одним из таких эпохальных моментов стало появление в начале XX века набора для строительства дома от компании Sears - поразительное сопоставление с современными проблемами домовладения.
Недавняя статья Fast Company , посвященная доступному жилью, служит интересным объективом для изучения этого исторического проекта. В причудливом местечке Боулдер, штат Колорадо, стоит величественный дом в стиле крафтсмен, который сейчас оценивается в 1,57 миллиона долларов.
Этот дом, построенный в 1923 году, был построен из материалов, полученных из набора по каталогу Sears, и стоил всего 1 797 долларов, что примерно соответствует 32 000 долларов сегодня. С учетом дополнительных расходов, таких как покупка земли, закладка фундамента и прокладка основных коммуникаций, стоимость дома в современном понимании могла бы составить 64 000 долларов. Если соотнести это с доходами той эпохи, то "стоимость дома могла составлять примерно годовую заработную плату того времени". Сегодня в самых дорогих районах США стоимость домов может в десять раз превышать средний годовой доход.
История доступности не заканчивается на этой жемчужине Craftsman. Компания Sears предложила еще более простое предложение: базовый комплект для двухкомнатного коттеджа, который можно было приобрести за 146 долларов в 1911 году, что эквивалентно примерно 4500 долларам сегодня.
В период с 1908 по 1940 год компания Sears отправила комплекты для 75 000 домов, что свидетельствует об их широкой популярности. В 1908 году компания Sears, которую часто называют "Амазоном" своей эпохи, собрала обширную клиентскую базу: почти пятая часть американцев в свое время получала их объемный каталог на 1 400 страниц. Столкнувшись с проблемой переизбытка строительных материалов и неэффективности отдела, Sears изобретательно перешла на упаковку этих материалов в виде наборов. Это была игра в потребительскую упаковку на рубеже веков.
История компании Sears говорит нам о том, что решения проблемы доступности домовладения исторически коренились в адаптивности, инновациях и, что очень важно, в понимании нужд потребителей. Хотя современные сборные дома и многоквартирные дома стремятся решить проблему финансового бремени, связанного с владением жильем, они зачастую лишь поверхностны. Они не затрагивают фундаментальные социально-экономические структуры, определяющие ценообразование на недвижимость, а также восприятие стоимости домов в различных населенных пунктах.
Важно понимать, что феномен домостроительных комплектов Sears был не только связан с доступным строительством. Это было отражение требований общества, экономических условий и корпоративной реакции - уроки, которые остаются актуальными и сейчас, когда мы движемся по запутанным дорогам современной недвижимости.
Исторические тенденции, особенно связанные с экономической практикой, часто могут пролить свет на самые неясные данные общества. Как человек, ведущий хронику приливов и отливов в сфере розничной торговли, данных и электронной коммерции, я нахожу интересным перевести ту же аналитическую линзу на постоянно меняющийся ландшафт домовладения. Владение домом, краеугольный камень американской мечты, неразрывно связано как с социально-культурными факторами, так и с моделями розничной торговли, которые сформировали наше общество, ориентированное на потребителя.
Проблема домовладения в США, отраженная в текущих тенденциях, кажется тесно переплетенной с двумя основными социологическими моментами: качеством школьных округов как фактором, определяющим привлекательность недвижимости, и изменением семейной динамики миллениалов по сравнению с другими поколениями.
Качество школы: Общественный магнит
В основе многих решений о приобретении жилья, особенно в пригородах и на окраинах растущих мегаполисов, лежит маяк качественного образования. Исторически сложилось так, что хорошие школы всегда играли ключевую роль в стоимости недвижимости. Это извечная пословица в сфере недвижимости: "Покупайте дом в хорошем школьном районе, даже если у вас нет детей школьного возраста". По мере того как мир розничной торговли трансформировался с появлением электронной коммерции и изменил сам способ совершения покупок и потребления, изменились и приоритетные показатели для покупателей жилья. Американская социологическая ассоциация опубликовала в 2018 году доклад Брайана Дж. Маккейба, который написал следующее:
Районы с высоким уровнем домовладения часто обеспечивают доступ к более качественным услугам, более сильным школам или более прочным институтам (Chellman et al. 2011). В той мере, в какой домовладельцы разделяют схожий набор материальных интересов, покупка дома может привести домохозяйства к общению с соседями-единомышленниками. Для семей, которые при выборе жилья имеют возможность ознакомиться с широким набором районов, решение о покупке дома может способствовать переезду в места, удобные для места работы или для общения с семьей и друзьями.
В эпоху, когда онлайн-рейтинги могут сделать или сломать товар, рейтинги школ часто влияют на решение семьи заложить корни в определенном районе. Но при этом возникают трудности с доступностью жилья, которые противоречат исходной посылке решения Sears: владение домом - это гораздо больше, чем стоимость сырья и строительства.
Например, в Огайо на стоимость жилья влияет близость к лучшим школам региона. Это отражается не только на налогах на недвижимость, но и на привлекательности самого дома. В результате цены на жилье могут вырасти на 20 % всего за два года. В некоторых районах, например в Дублине (штат Огайо), сочетание новостроек и государственных школ с более высоким рейтингом приводит к циклу роста стоимости домов, оживлению школьного населения, появлению новых потребностей и повышению налогов. Это явление наблюдается во многих городах, регионах и штатах с похожей структурой. И для многих семей это имеет смысл. Но что делать, если у вас нет семьи? Входите в группу "Неохотные домовладельцы".
Миллениалы: Неохотные домовладельцы
По мере того как ландшафт электронной коммерции превращался из нишевого рынка в глобальный феномен, наступило совершеннолетие миллениалов. Их часто называют "цифровыми аборигенами", но тенденции в сфере домовладения странным образом расходятся с путями, пройденными их предшественниками. Но почему? Джессика Лаутц, заместитель главного экономиста и вице-президент по исследованиям NAR:
Мы должны увидеть, что миллениалы - самое многочисленное поколение покупателей жилья... [и] в течение восьми лет из последнего десятилетия они были самым многочисленным поколением. В последний год, к сожалению, они сократились, и мы видим, что их место заняли бэби-бумеры... [Мы видим, что миллениалы вытесняются с рынка, проигрывая в тендерных войнах с покупателями за наличные".
Причина кроется в социологической структуре этого поколения. Менее половины миллениалов состоят в браке, что разительно отличается от предыдущих поколений на том же жизненном этапе. И все меньше миллениалов живут в "семье", чем когда-либо прежде. Понятие семьи для многих представителей этой возрастной группы стало включать в себя друзей, расширенную сеть или одиночную жизнь, отдаляя их от традиционной нуклеарной семьи. Это не способствует покупке дома в районе, стоимость которого тесно связана с расходами на государственное образование. Согласно исследованию PEW, проведенному в 2020 году, это служит довольно сильным опережающим индикатором:
Миллениалы гораздо реже живут в собственной семье, чем предыдущие поколения в том же возрасте. В 2019 году 55 % миллениалов жили в семье такого типа. Это сравнимо с 66 % представителей поколения X в 2003 году, 69 % представителей поколения Boomers в 1987 году и 85 % представителей поколения Silent в 1968 году.
PEW Research также отметила, что: "Миллениалы больше всех отстают по доле живущих с супругом и ребенком. Только три из десяти миллениалов попадут в эту категорию в 2019 году, по сравнению с 40 % поколения X, 46 % бумеров и 70 % молчунов, когда они были в том возрасте, в котором сейчас находятся миллениалы". Не испытывая острой необходимости в доступе к качественному образованию для своих детей, многие миллениалы обходят стороной традиционный критерий "хороший школьный район" при выборе места жительства. Это не значит, что миллениалы совсем не покупают жилье, но мотивы и движущие факторы значительно изменились. Однако это сокращает количество предложений, доступных для многих покупателей-миллениалов. Результаты усугубляются отсутствием ликвидности, которую разделяют многие представители поколения миллениалов:
В этом году бэби-бумеры обогнали миллениалов [в покупке жилья]. Один из очевидных ответов на вопрос, почему это произошло, - способность старшего поколения оплачивать покупку жилья наличными.
Лаутц не преминул развенчать самый распространенный миф, связанный с проблемой ликвидности: "Дело никогда не было в тосте с авокадо и капучино. Укоренившаяся шутка о том, что миллениалы не покупают дома в пользу кофе по завышенным ценам, - это укоренившийся миф".
Поколение Z и бумеры: Опережаем среднего ребенка
В этом замысловатом танце домовладения на первый план выходят представители двух других поколений - поколения Z и бэби-бумеров. Это любопытный случай, когда и молодые, и пожилые затмевают среднего ребенка - миллениалов. В статье CNBC от 2020 года рассказывалось о преимуществах, которые должны были получить представители поколения Z по сравнению с миллениалами. Прошло три года, и кажется, что их предсказания уже начали влиять на рынок жилья.
По данным BofA, экономическая мощь поколения Z растет быстрее всех поколенческих когорт. Ожидается, что к 2030 году доходы этого поколения увеличатся в пять раз и составят 33 триллиона долларов, поскольку они выйдут на работу, составив более четверти мирового дохода, а к 2031 году превысят доходы миллениалов.
Поколение Z, хотя и более молодое, кажется более близким к идее домовладения, на что отчасти повлияли экономические и общественные потрясения, свидетелями которых они стали в годы своего становления. Их покупательское поведение, в значительной степени вдохновленное непосредственностью, доступностью и прозрачностью интернет-магазинов, отличается активностью и усердием. А поскольку многие представители поколения Z выросли в семьях, где приоритетом было качественное образование, приманка хороших школьных округов остается привлекательной. Важно также отметить, что экономические трудности, с которыми столкнулись миллениалы и которых удалось избежать поколению Z: рецессия 2008 года, безудержное накопление студенческих долгов (2012), стагнация заработной платы (2017), пандемия COVID-19 (2020), 12-летний максимум по ипотеке (2021) и 41-летний максимум по инфляции (2022).
Но все это на фоне одного смягчающего фактора: дохода. Согласно тому же отчету CNBC, к 2031 году поколение Z обойдет миллениалов.
По прогнозам Bank of America, поколение Z (Gen Z) станет "самым разрушительным поколением в истории", и к 2031 году их доходы превысят доходы миллениалов.
На противоположном конце спектра бэби-бумеры, которые исторически ощутили преимущества инвестиций в недвижимость, используют свою экономическую мощь. Значительная часть из них способна делать предложения за наличные, поэтому они часто переигрывают более молодых покупателей на конкурентных рынках жилья.
Заключение: Исследование социологической эволюции
Через историческую призму розничной торговли и коммерции модели домовладения отражают потребительские модели, социологическое поведение и социальные сигналы нашего общества. Как интернет-магазины произвели революцию в потребительском поведении, так и меняющиеся общественные нормы и ценности повлияли на домовладение.
Качество школьного образования остается для многих неизменным приоритетом, социологическим магнитом, притягивающим потенциальных домовладельцев. Однако для миллениалов, чье само определение семьи и обязательств расходится с историческими нормами, традиционные стимулы к приобретению жилья кажутся менее актуальными. Если проследить историю домовладения через хитросплетения розничной торговли, данных и электронной коммерции, то становится очевидным, что рынок покупки жилья зависит не только от экономических возможностей. Он является глубоким отражением постоянно меняющихся общественных ценностей и приоритетов, которые формируют нас.
Низкий уровень запасов жилья - это проблема: на рынке представлено менее 1 миллиона единиц. Но добавьте к этому рост процентных ставок, стремительный рост цен на жилье и экономические трудности, с которыми сталкивается самое многочисленное по численности населения поколение: "Наиболее упоминаемыми препятствиями были высокая арендная плата (40 %), автокредит (39 %), долг по кредитной карте (38 %), студенческие кредиты (35 %) и расходы на уход за детьми (19 %)".
И вот, пока перелистываются цифровые страницы интернет-магазинов и наполняются виртуальные корзины, на заднем плане продолжает разворачиваться история домовладения. Ответ, похоже, заключается в современном методе повторения того, что Sears сделал для 75 000 покупателей жилья на рубеже XX века. Компания John Burns Research and Consulting считает, что к 2030 году нам понадобится 12,7 миллиона новых строений. Fast Company отметила в заключении своего премиального отчета:
Полностью сделанный своими руками комплект, возможно, будет трудно воспроизвести, поскольку трудно избежать риска, что дилетант может допустить опасные ошибки. Но, по словам Пуллена, сегодня вполне возможно делать сборные дома, которые по качеству и цене будут схожи с теми, что производила компания Sears.
На фоне исторического контекста домостроительного набора Sears и огромного потенциала, который несут в себе сборные дома, очень соблазнительно рассматривать сборные дома как окончательное решение. Однако с учетом социологических особенностей домовладения (где такие факторы, как стоимость земли и качество школьного образования, играют ключевую роль при выборе места проживания) становится очевидным, что ответ не так прост. Для миллениалов проблема не только финансовая. И это делает данную проблему более сложной для учета, чем традиционный подход к спросу и предложению в розничной торговле. Здесь не обойтись без множества местных, государственных и федеральных нормативных актов, мешающих ответить на вопрос Fast Company:
Сегодня дом Sears должен стоить 32 000 долларов. Почему вы не можете его купить?
Я посетил этот район за пределами Кливленда, чтобы увидеть один из последних сохранившихся домов Сирса. Судя по данным о школьном образовании, покупатель не будет приобретать этот дом из-за качества образования, что делает его особенно доступным (даже по стандартам Огайо) для тех, кто хочет жить в двух шагах от озера Эри за 170 000 долларов.