备忘录净化城市化

有加速。有发明。还有中断。今天，我们正在同时驾驭这三者。

美国经济的数字化正在使消费者倾向于网上零售。这是一种加速趋势。像 Zoom 这样的小众产品，吸引了工作场所、家庭和社会团体的关注，成为了定义大流行的技术。还有宏观经济趋势的干扰 。大西洋月刊》的德里克-汤普森（Derek Thompson）预测了城市零售和餐饮业中断的影响。

我们正在进入一个新的零售进化阶段，在这个阶段，大公司将变得越来越大，许多母婴店的梦想将破灭，连锁店将大量涌现，使许多社区的特色变得平淡无奇，更多的经济活动将流向电子商务，而餐饮业将经历一场自禁酒令以来从未有过的变革。[1]

他的报告写于 2020 年 5 月，当时正值美国零售业倒闭的高峰期，报告描绘了一幅灰暗的图景，我当时并不同意。德里克-汤普森是对的。一些城市、公司和组织已经设法进行了调整。比如，布鲁克林的威廉斯堡掌握了户外座位。露露柠檬（Lululemon）和苹果（Apple）等公司都严格执行了社会距离规定。而美国国家篮球协会已经证明，在接触性运动中管理病毒性疾病是可行的。

但是，还有一个更大的干扰需要考虑，即短期影响让位于长期影响。曾经定义农村、郊区和城市空间的特征正在发生变化，它们之间的界限也越来越模糊。这将给我们的生活和购物方式带来长期变化。在为Polymathic Audio 第 8 期进行的 2PM 对话中，汤普森开宗明义地说道：

我走在街上，左顾右盼，看到的是一排排漆黑的橱窗。我大声问自己："这些商店中，哪家会在六个月或十二个月后重新开张？"[下午2点2分]

这取决于你住在哪里。二线城市（想想纳什维尔、哥伦布、夏洛特或匹兹堡）的生活充满了神秘感，拥有 "大城市 "的城市体验，商业房地产开发商因此在城市更新方面下了重注。

乔治-华盛顿大学商学院和美国智能增长协会（Smart Growth America）最近与 Yardi Matrix 联合对美国最大的 30 个大都市进行的一项研究发现，在过去十年中，与没有这种组合的城市相比，包含办公、住房、零售和娱乐的步行街区增长更快，吸纳量和租金增长也更高。在此期间，70% 的工作岗位是在美国排名前 50 的大都市中创造的。[6]

在这种情况下，开发商会夷平被认为价值较低的现有房产，建造豪华的多用途房产。在美国中西部，曾经充斥着价值 600 美元的公寓或独户住宅的地区被重新开发成吸引千禧一代和 Z 世代年轻消费者的生活空间。大量涌入的人力资本现在支持着商业更新（想想：先有受众，再有产品）。令人垂涎的餐厅、更好的酒吧和更精致的商店纷纷涌现。这些零售业的投资者和所有者都将赌注押在了流动性和合格的客流量上。随着该地区执法力度的加强，城市将保护这些新的投资区域，使其免受一年前存在的其余因素的影响。

随着这一进程的继续，商业开发商的胆子也越来越大。他们最大限度地利用了已经处于转型期的城市中心区域。但随着地方、州和国家的发展势头转向城市重建（与之相匹配的是就业市场），他们下了更大的赌注。于是，他们在尚未开始转型的地区建造豪华的多功能地产。这些濒临危险的城市片区开发难度更大，但提前开发的回报也更高。这既是一个良性循环，也是一场豪赌。

有三个供应方面的考虑促成了前几年的城市改造：

• 人力资本（人口密度）
• 低失业率
• 实体零售需求（品牌和餐饮投资兴趣）

城市开始出现各类供方需求不足的问题。这将表现为美国城市化趋势代价高昂的中断。如果这种中断持续足够长的时间，教科书上对城市化的定义就会嘎然而止。

人力资本

远程工作行业的加速发展必将推动城市化进程的中断。J.D. Power 最近的一项脉搏调查发现，三分之一（35%）的受访者计划在未来三个月内进行家庭装修项目。在这些调查中，40% 的人将 "意外增加的在家时间 "作为项目的原因。对于那些有能力的人来说，居住在市区租赁房产的动机已开始转向郊区投资。在 31 个跟踪调查的都市区中，有 14 个都市区的郊区住宅投资已开始超过城市更新的成果。

在全国范围内，市区销售价格的降幅比郊区高出 6 个百分点。在冠状病毒爆发前，郊区销售价格中位数同比增长 6.4%，市区销售价格中位数同比增长 9.3%。到 6 月底，价格增长率分别降至 3.3% 和 0%。在全国范围内，销售价格中位数的同比增长已放缓至约 2%。[5]

这一趋势受到了远程工作的广泛影响。Salesforce 宣布，到 8 月 21 日，员工将可以在家工作。

Salesforce 还扩大了员工的远程办公福利，在今年早些时候为员工提供 250 美元办公用品的基础上，又为每人提供了 250 美元。父母还可以选择多休六周的带薪休假。[3]

脸书、微软、亚马逊、谷歌等公司以及其他传统上引领全球技术劳动力发展的大型企业也纷纷效仿。从历史上看，这些工作岗位增加了整个一、二线城市及其城市中心的人力资本来源。

低失业率

美国国税局最近预测，2021 年基于 W-2 的 "雇员分类 "工作岗位将减少 3720 万个[4]。他们还预测，到 2027 年，W-2 申请量将有所下降。对于那些保住了工作的人来说，向郊区转移的意图已导致许多公司剥离实体零售、餐饮和其他消费型投资。经济学家认为，临时性裁员将成为永久性裁员。

"布里格斯总结道："我们的分析表明，近四分之一的临时裁员将成为永久性裁员，这意味着这些人中大约有 200 万人（占劳动力总数的 1.25%）将在明年继续失业。[8]

实体零售需求

最近有消息称，时尚零售平台 Rent the Runway 永久关闭了四家零售店。这些实体店面均位于城市地区。在 Bonobos 和 Warby Parker 等零售商的推动下，经过长达十年的趋势发展，直接面向消费者的品牌（以及咖啡店和独立酒吧）成为可靠的信号来源。随着这些品牌进入新焕发生机的街区，传统零售商、餐馆也很快跟进。

与许多斥巨资鼓励这种转型的城市一样，俄亥俄州测试城也开始出现裂痕，那里的城市酒店开发速度创下了历史新高。

数据分析公司 Trepp 的数据显示，截至 7 月份，哥伦布大都会区的 17 笔 CMBS 酒店贷款中有近 40% 出现拖欠，债务总额达 8700 万美元。根据 Trepp 的数据，在全美范围内，拖欠率为 23.4%，创下历史最高纪录。[7]

这些都是需要考虑的大量信息。但在这些趋势的交汇处，似乎有一个明显的受益者。随着汽车保有量的减少和远程办公的兴起，受益的郊区已将其区域发展成类似于城市中心的城市要求。

净化城市化

多中心开发是一种交通连接、城市规划、混合用途开发和先进设计理念的模式。观点专栏作家诺亚-史密斯最近为彭博社撰写了以下文章：

"郊区 "在 20 世纪 70 年代的含义已不尽相同。当时，这个词让人联想到商场、被宽阔草坪隔开的单户住宅和同质化的白人人口。为了吸引今天的都市人，郊区必须提供一些与众不同的东西。[8]

这些加速、中断和发明的结果是一种新的郊区发展分类，随着年轻收入者不断逃离城市，这种分类将变得更加普遍。用更亲切的话来说 净化城市化将城市更新的精华部分移植到中上层阶级和富裕的郊区。俄亥俄州都柏林的大桥公园（Bridge Park ）就是多中心开发的典范，这里有会员俱乐部、现代化酒店和顶级餐厅：

我们所建设的社区，重点是让您--居民、游客和行动派--能够方便地步行前往餐厅、零售服务、便利设施、公园、自行车道、桥梁、健身中心等。[10]

从更直观的角度来看，这一概念是将城市生活与郊区的 "排他性 "利益并列起来。净化城市化消除了居住在城市地区的风险，同时增加了基础设施升级、学校改善和税基降低等价值。一旦城市开始遭受远离城市中心的人口迁移所带来的全部影响，这很可能会成为一个政治化的问题。这方面的早期迹象已经显现：自大流行病开始以来，街道和人行道的维护一直很差。大部分独立餐厅和零售店都在这些地区倒闭，从而降低了这些地区的吸引力。许多像哥伦布这样的大城市在 8 个月内遭受了 1-2-3 重创：大流行病、社会动荡、失业率升高和无家可归者增多，恢复起来十分缓慢。

其结果可能是，一代又一代人重新回到与城市发展相似的郊区：这些地区现在配备了与繁华大城市常见的多用途公寓、外部地标、购物、餐饮和步行便利性。这种郊区环形大道是美国购物中心建筑师的最初构想。维克多-格鲁恩（Victor Gruen）在 20 世纪 50 年代的明尼苏达州提出了这些包罗万象的开发项目。

[维克多-格鲁恩（Victor Gruen）对城镇中心风格的零售中心（灵感来自维也纳的环形大街）充满了灵感和未来主义的理想主义，但却被他无法预料的社会经济动荡所掩盖。[2PM, 9］

零售商现在有能力在大都市的更大范围内提供服务，可以在新的地区集中实体店，而不需要大卖场或容纳它们的购物中心。从某种程度上说，美国郊区终于有能力发展格鲁恩在 20 世纪 50 年代为最初的美国购物中心提出理想时所设想的业态。随着电子商务基础设施的普及和多中心开发的优先发展，郊区将更像城市。而零售商也将紧随其后。

报道：Web Smith | 编辑：Hilary Milnes |关于 2PM