Há acelerações. Há invenções. Há interrupções. Hoje, estamos navegando em todas as três ao mesmo tempo.
A digitalização da economia americana está mudando a preferência do consumidor para o varejo on-line. Isso é a aceleração de uma tendência.Invenções como o Zoom, um produto de nicho que chamou a atenção de locais de trabalho, famílias e grupos sociais, tornaram-se a tecnologia que definiu a pandemia. E há as interrupções das tendências macroeconômicas. Derek Thompson , do The Atlantic, previu os efeitos da interrupção do varejo urbano e dos restaurantes.
Estamos entrando em um novo estágio evolutivo do varejo, no qual as grandes empresas se tornarão maiores, muitos sonhos de mães e pais serão destruídos, as cadeias de lojas proliferarão e acabarão com as idiossincrasias de muitos bairros, mais atividade econômica fluirá para o comércio eletrônico e os restaurantes passarão por uma transformação diferente de tudo o que o setor já experimentou desde a Lei Seca. [1]
Escrito em maio de 2020, no auge do fechamento de varejistas nos Estados Unidos, seu relatório pintou um quadro sombrio, do qual eu discordava na época. Derek Thompson estava certo. Algumas cidades, empresas e organizações conseguiram se adaptar. Williamsburg, no Brooklyn, dominou os assentos ao ar livre, por exemplo. Empresas como a Lululemon e a Apple aplicaram rigorosamente os mandatos de distanciamento social. E a National Basketball Association mostrou que é possível controlar uma doença viral em um esporte de contato.
Mas há uma interrupção maior a ser considerada, em que o curto prazo dá lugar a implicações de longo prazo. As características que antes definiam os espaços rurais, suburbanos e urbanos estão mudando, e as linhas que os separam estão se confundindo. Isso resultará em mudanças de longo prazo na forma como vivemos e fazemos compras. Em uma conversa de 2PM para o Polymathic Audio No. 8, Thompson começou:
Andei pela rua e olhei para a esquerda e para a direita e o que vi foi uma fila de vitrines escuras. Perguntei-me em voz alta: "Quais dessas lojas estarão de volta em seis ou doze meses?"[2PM, 2]
Depende de onde você mora. Impulsionados pela mística da vida em uma cidade de segundo escalão (pense em Nashville, Columbus, Charlotte ou Pittsburgh) com uma experiência urbana de "cidade grande", os desenvolvedores de imóveis comerciais apostaram fortemente na renovação urbana, um termo mais suave para a gentrificação sistematizada.
Um estudo recente das 30 maiores metrópoles dos EUA, realizado pela George Washington University School of Business e pela Smart Growth America, em conjunto com a Yardi Matrix, constatou que os bairros que podem ser percorridos a pé, englobando escritórios, residências, varejo e entretenimento, cresceram mais rapidamente e produziram maior absorção e crescimento de aluguéis na última década do que os bairros sem essa combinação. Durante esse período, 70% dos empregos criados estavam nas 50 principais metrópoles dos EUA. [6]
Nesses cenários, os incorporadores arrasam as propriedades existentes, consideradas de menor valor, e constroem propriedades de luxo de uso múltiplo. No Centro-Oeste, áreas que antes eram repletas de apartamentos de US$ 600 ou casas unifamiliares foram transformadas em espaços de convivência que atraem os consumidores mais jovens da geração do milênio e da Geração Z. O influxo de capital humano agora apoia uma renovação comercial (pense: o público antes do produto). Surgem restaurantes cobiçados, bares mais agradáveis e lojas mais finas. Esses investidores e proprietários de varejo estão apostando no interesse líquido e no tráfego qualificado, para usar as designações do comércio eletrônico. Com o aumento da aplicação da lei na área, a cidade protege esses novos bolsões de investimentos dos elementos remanescentes que existiam apenas um ano antes.
À medida que o processo continua, os desenvolvedores comerciais se tornam mais ousados. Eles maximizaram as áreas dos centros das cidades que já estavam em transição. Mas com o ímpeto local, estadual e nacional mudando em direção à renovação urbana (com um mercado de trabalho à altura), são feitas apostas maiores. Eles então constroem propriedades de luxo e multiuso em áreas que ainda não começaram a transição. Esses são os bolsões urbanos em risco que são mais difíceis de desenvolver, mas a recompensa do desenvolvimento antecipado é maior. É um ciclo virtuoso e uma aposta de alto risco.
Há três considerações do lado da oferta que contribuíram para os anos anteriores de renovação urbana:
- capital humano (densidade populacional)
- baixo desemprego
- demanda de varejo de tijolo e argamassa (interesse de investimento em marcas e restaurantes)
As cidades estão começando a experimentar uma escassez de demanda do lado da oferta de cada categoria. Isso se manifestará em uma interrupção onerosa da tendência de urbanização dos Estados Unidos. Se essa interrupção durar tempo suficiente, a definição de urbanização contida nos livros didáticos será interrompida.
Capital humano
A aceleração do setor de trabalho remoto deverá contribuir para a interrupção da urbanização. Uma recente pesquisa de pulso da J.D. Power constatou que um terço (35%) dos entrevistados planejou um projeto de melhoria da casa nos próximos três meses. Dessas pesquisas, 40% citam "tempo adicional inesperado em casa" como o motivo do projeto. Para aqueles que são capazes, o incentivo para morar em áreas urbanas com imóveis alugados começou a mudar para o investimento exurbano. Em 14 das 31 áreas metropolitanas monitoradas, o investimento residencial suburbano começou a superar os frutos da renovação urbana.
Os preços de venda em nível nacional desaceleraram 6 pontos percentuais a mais nas áreas urbanas do que nos subúrbios. Antes do coronavírus, o preço médio de venda nos subúrbios aumentava 6,4% em relação ao ano anterior e o preço médio de venda nas áreas urbanas aumentava 9,3% em relação ao ano anterior. No final de junho, esse crescimento de preços havia caído para 3,3% e 0%, respectivamente. Em todo o país, o crescimento do preço médio de venda desacelerou para cerca de 2% em relação ao ano anterior. [5]
Essa tendência foi influenciada pelo trabalho remoto em geral. A Salesforce anunciou que os funcionários poderão trabalhar em casa até 21 de agosto.
A Salesforce também está expandindo os benefícios do trabalho remoto para seus funcionários, dando a cada pessoa US$ 250 para a compra de material de escritório para suas casas, o que se soma aos US$ 250 que a empresa deu aos funcionários no início deste ano. Os pais também têm a opção de tirar seis semanas adicionais de férias remuneradas. [3]
Empresas como Facebook, Microsoft, Amazon, Google e outras grandes corporações que tradicionalmente definem o ritmo da força de trabalho global de tecnologia seguiram o mesmo caminho. Historicamente, esses empregos aumentaram as fontes de capital humano nas cidades de primeiro e segundo níveis e em seus centros urbanos.
Baixo desemprego
Recentemente, o IRS previu um declínio de 37,2 milhões de empregos "classificados como funcionários" com base no W-2 em 2021[4]. Eles também previram uma redução nos registros de W-2 até 2027. Para aqueles que mantiveram seus empregos, a intenção de mudar para o setor exurbano levou várias empresas a se desfazerem do varejo físico, de restaurantes e de outros investimentos voltados para o consumidor. E os economistas sugeriram que as demissões temporárias se tornariam permanentes.
"Nossa análise sugere que quase um quarto das demissões temporárias se tornará permanente, o que implica que cerca de 2 milhões (ou 1,25% da força de trabalho) desses indivíduos permanecerão desempregados até o próximo ano", concluiu Briggs.[8]
Demanda de varejo de tijolo e argamassa
Em notícias recentes, a plataforma de varejo de moda Rent the Runway fechou permanentemente quatro lojas de varejo. Cada uma das vitrines físicas estava localizada em áreas urbanas. Após uma tendência de uma década acelerada por varejistas como Bonobos e Warby Parker, as marcas diretas ao consumidor (juntamente com cafeterias e bares independentes) tornaram-se uma fonte confiável de sinalização. À medida que entravam em bairros recém-revitalizados, os varejistas tradicionais, os restaurantes e as lojas de rua logo os seguiam.
Como muitas cidades que gastaram muito para incentivar essa transformação, as rachaduras estão começando a aparecer em Test City, Ohio, onde o desenvolvimento de hotéis urbanos foi construído em um ritmo recorde.
Na área metropolitana de Columbus, quase 40% dos 17 empréstimos CMBS para hotéis da região estavam inadimplentes em julho, representando US$ 87 milhões em dívidas, de acordo com a empresa de análise de dados Trepp. Nos Estados Unidos, esse número de inadimplência era de 23,4%, a maior porcentagem já registrada, de acordo com a Trepp. [7]
É uma grande quantidade de informações a serem consideradas. Mas parece haver um beneficiário claro onde essas tendências se cruzam. Com a diminuição da propriedade de carros e o aumento do trabalho remoto, os subúrbios que se beneficiarão desenvolveram suas áreas para se assemelharem às exigências urbanas do centro da cidade.
Urbanização higiênica
O desenvolvimento policêntrico é um padrão de conectividade de transporte, planejamento urbano, desenvolvimento de uso misto e conceitos de design progressivo. O colunista de opinião Noah Smith escreveu recentemente o seguinte para a Bloomberg:
O resultado dessas acelerações, interrupções e invenções é uma nova classificação de desenvolvimento suburbano que se tornará mais comum à medida que as pessoas mais jovens continuarem a fugir das cidades. Em termos mais gentis, urbanização higienizada pega as melhores partes da renovação urbana e as importa para os subúrbios ricos e de classe média alta. O Bridge Park de Dublin, Ohio, é um ótimo exemplo de desenvolvimento policêntrico, com um clube de associados, hotéis modernos e restaurantes de primeira linha:
Construímos um bairro que se concentra em dar a você - os residentes, os visitantes e os empreendedores - a capacidade de caminhar facilmente e ter acesso a restaurantes, serviços de varejo, comodidades, um parque, ciclovias, uma ponte, uma academia de ginástica e muito mais. [10]
Em termos mais viscerais, o conceito é a justaposição da vida urbana com o benefício da "exclusividade" suburbana. A urbanização higienizada elimina os riscos percebidos de se viver em áreas urbanas e, ao mesmo tempo, agrega o valor de - o que geralmente é - infraestrutura aprimorada, escolas melhores e bases tributárias mais baixas. É provável que se torne uma questão politizada quando os municípios urbanos começarem a sofrer a força total da migração para fora dos centros das cidades. Os primeiros sinais disso já estão aparecendo: as ruas e calçadas estão com manutenção precária desde o início da pandemia. A maioria dos fechamentos de restaurantes e varejos independentes ocorreu nessas áreas, reduzindo o apelo da região. E muitas cidades grandes, como Columbus, têm demorado a se recuperar de um golpe 1-2-3: a pandemia, a agitação social e o aumento do desemprego e da falta de moradia - tudo isso em oito meses.
O resultado pode ser uma fuga de gerações de volta aos subúrbios que se assemelham a empreendimentos urbanos: áreas que agora estão equipadas com condomínios multiuso, pontos de referência externos, lojas, restaurantes e facilidade de locomoção comumente associados a grandes cidades movimentadas. Essa Ringstrasse suburbana foi a visão original do arquiteto de shopping centers dos Estados Unidos. Victor Gruen propôs esses desenvolvimentos abrangentes na Minnesota dos anos 1950.
[O idealismo inspirado e futurista de Victor Gruen para o centro comercial no estilo town center (inspirado na Ringstrasse de Viena) foi ofuscado pela turbulência socioeconômica que ele não poderia ter imaginado.[2PM, 9]
Os varejistas, agora capazes de fazer entregas em áreas metropolitanas maiores, podem concentrar suas presenças físicas em novas áreas sem a necessidade de grandes lojas ou dos shoppings que as abrigam. De certa forma, os subúrbios americanos finalmente são capazes de desenvolver o formato que Gruen imaginou ao desenvolver seus ideais para o shopping americano original na década de 1950. Com a infraestrutura de comércio eletrônico disponível e o desenvolvimento policêntrico como prioridade, os subúrbios se parecerão mais com as cidades. E os varejistas seguirão o exemplo.
Reportagem de Web Smith | Editor: Hilary Milnes | About 2PM
[…] nightlife has spawned three separate trends. There is a shift from major cities to smaller ones, urban flight to suburban “cities”, and housing to the all-encompassing […]