加速がある。発明がある。途絶えることもある。今日、私たちはこの3つを同時に操っています。
アメリカ経済のデジタル化は、消費者の嗜好をオンライン小売に向かわせています。それは、トレンドの加速です。Zoom」のような発明は、ニッチな製品として職場や家族、社会集団の注目を集め、パンデミックを定義する技術となりました。また、マクロ経済のトレンドの中断 もあります。The AtlanticのDerek Thompson氏は、都市部の小売店や飲食店の中断がもたらす影響を予測しています。
今、私たちは小売業の新たな進化の段階に入っています。大企業はさらに大きくなり、多くの母子家庭の夢は破れ、チェーン店は増殖して多くの地域の特異性を消し去り、より多くの経済活動が電子商取引に流れ込み、レストランは禁酒法以来、業界が経験したことのない変革を遂げるでしょう。[1]
2020年5月、アメリカで小売店の閉店が相次いでいた時期に書かれた彼のレポートには、当時の私が同意できないような厳しい内容が書かれていました。デレク・トンプソンは正しかった。しかし、いくつかの都市や企業、組織はうまく適応しています。例えば、ブルックリンのウィリアムズバーグでは、屋外の席を確保しました。LululemonやAppleのような企業は、社会的な距離を置くことを厳格に義務づけています。また、ナショナル・バスケットボール・アソシエーションは、コンタクトスポーツにおけるウイルス性疾患の管理が可能であることを示しました。
しかし、短期的なものが長期的な意味を持つようになるという、より大きな中断を考慮する必要があります。かつて農村、郊外、都市の空間を特徴づけていたものが変化し、その境界線が曖昧になってきています。このことは、私たちの生活や買い物の方法に長期的な変化をもたらすでしょう。Polymathic Audio No.8の2PM対談で、トンプソンはこう語り始めた。
通りを歩いて左右を見てみると、目に入ってきたのは暗くなった窓が並んでいることだった。私は声を大にして、"半年後、1年後にはどの店が復活しているのだろう？"と考えました。[2PM, 2]
それは、あなたがどこに住んでいるかによります。ナッシュビル、コロンバス、シャーロット、ピッツバーグなどの第二級都市で「大都市」の都市生活を体験できるという神秘性に支えられて、商業不動産開発業者は都市再生に大きく賭けてきた。
ジョージ・ワシントン大学ビジネススクールとSmart Growth AmericaがYardi Matrix社と共同で行った、米国の最大30都市に関する最近の調査によると、オフィス、住宅、小売店、娯楽施設が一体となった歩行可能な地域は、そうでない地域に比べて、過去10年間で急速に成長し、吸収率と賃料が高くなっていることがわかりました。その間に創出された雇用の70%は、米国の上位50都市に集中していました。[6]
このようなシナリオでは、デベロッパーは、価値が低いと判断された既存の物件を壊して、豪華な多目的物件を建設します。中西部では、かつて600ドルのアパートや一戸建てが建ち並んでいた地域が再開発され、ミレニアル世代やジェネレーションZの若い消費者にアピールする居住空間に生まれ変わりました。人的資本の流入は、現在、商業的な刷新を支えています（考えてみてください：製品の前に視聴者がいるのです）。憧れのレストランや素敵なバー、高級店などが登場しています。このような小売業の投資家やオーナーは、Eコマースの用語でいうところの「流動性」と「適格なトラフィック」に賭けています。この地域では法執行機関が強化されているため、市はこれらの新しい投資ポケットを、わずか1年前に存在した残存要素から保護しています。
このような過程を経て、商業デベロッパーはより大胆になっていきます。彼らは、すでに移行期にある都市中心部のエリアを最大限に活用してきました。しかし、地域、州、国の勢いが都市再生（それに見合った雇用市場）に向かっていることから、より大きな賭けに出ることになりました。そして、まだ移行が始まっていない地域に、豪華な複合施設を建設します。危機に瀕した都市のポケットは、開発がより困難ですが、早期開発の報酬はより大きくなります。これは好循環であると同時に、賭けのようなものです。
これまでの都市再生には、3つの供給側の配慮があります。
- 人的資本（人口密度
- 低い失業率
- 小売店のブリック＆モルタルの需要（ブランドおよびダイニングへの投資意欲
都市は、各カテゴリーの供給側の需要不足を経験し始めています。それは、アメリカの都市化の流れをコスト面で中断させることで現れるだろう。その中断が長く続けば、教科書的に定義されている都市化は停止してしまうだろう。
ヒューマンキャピタル
リモートワーク産業の加速は、都市化の中断に貢献することになる。最近のJ.D.パワー社のパルス調査によると、回答者の3分の1（35％）が、今後3ヵ月間に家庭の改善プロジェクトを計画していることがわかりました。そのうち40％は、プロジェクトの理由として「家で過ごす時間が予想外に増える」ことを挙げています。有能な人にとっては、賃貸物件のある都市部に住むことへのインセンティブが、郊外への投資にシフトし始めています。調査対象となった31都市圏のうち14都市圏では、郊外の住宅投資が都市再生の成果を上回り始めています。
全国の売却価格は、都市部の方が郊外よりも6％ポイントも減速しました。コロナウイルス感染前、郊外の販売価格の中央値は前年比6.4％増、都市部の販売価格の中央値は前年比9.3％増でした。6月末時点での価格上昇率はそれぞれ3.3％、0％にまで低下しました。全米では、中央値の販売価格の伸びは前年比で約2％に鈍化しています。[5]
この傾向は、リモートワークが大きく影響しています。セールスフォース社は、8月21日までワーカーに在宅勤務を認めることを発表しました。
セールスフォースでは、社員のリモートワークに関する福利厚生も拡充しており、今年初めに社員に支給した250ドルに加えて、自宅用のオフィス用品を購入するための費用を一人当たり250ドル支給しています。また、保護者の方には、さらに6週間の有給休暇を取得することができます。[3]
フェイスブック、マイクロソフト、アマゾン、グーグルなど、伝統的に世界のテクノロジー分野の労働力のペースを作ってきた大企業がそれに続いている。歴史的に見ても、これらの仕事は、第一、第二の都市とその都市中心部全体の人的資本の供給源を増やしてきました。
低い失業率
IRSは最近、2021年にW-2ベースの「従業員に分類される」仕事が3720万件減少すると予測している[4]。また、2027年までW-2の提出数が減少すると予測している。仕事を維持している人たちにとっては、エクサーバンに軸足を移そうという意図から、多くの企業が実店舗やレストラン、その他の消費者向けの投資を切り離しています。また、エコノミストは、一時的なレイオフが恒久的なものになると指摘しています。
[「一時的な解雇の約4分の1が恒久的な解雇になると分析しており、これらの人々のうち約200万人（労働力人口の1.25％）が来年も引き続き失業する可能性がある」とBriggs氏は結論づけている。[8]
小売業のブリック＆モルタルの需要
最近のニュースでは、ファッション小売プラットフォーム「Rent the Runway」が4つの小売店舗を閉鎖しました。それぞれの店舗は、都市部に位置しています。BonobosやWarby Parkerのような小売業者が10年に渡って加速させてきたトレンドの後、（コーヒーショップや個人経営のバーと並んで）消費者に直接販売するブランドは、信頼できる信号の供給源となりました。彼らが新しく再生された地域に入ると、伝統的な小売店やレストラン、そしてすぐにそれに続きました。
多額の費用を投じてこの変革を促した多くの都市と同様に、記録的なペースで都市型ホテルの開発が行われているオハイオ州テストシティでも、その綻びが見え始めています。
データ分析会社のTrepp社によると、コロンバス都市圏では、7月時点で17件のCMBSホテルローンのうち約40％が延滞しており、その額は8,700万ドルに達しています。Trepp社によると、全米での延滞率は23.4％で、過去最高の割合となっている。[7]
このように、考えるべき情報は非常に多い。しかし、これらのトレンドが交差するところには、ひとつの明確な恩恵を受けられる場所があるように思います。車の所有率が減少し、リモートワークが増加している中、恩恵を受ける郊外は、都市の中心部の要求に似たエリアを開発しています。
殺菌された都市化
ポリセントリック開発とは、交通機関の接続性、都市計画、複合用途開発、先進的なデザインコンセプトのパターンです。オピニオンコラムニストのノア・スミスは、最近、ブルームバーグに次のように書いています。
このような加速、中断、発明の結果、若年層が都市から離れていくにつれて、郊外開発の新しい分類が一般的になっていくだろう。優しい言葉で言えば 衛生化された都市化これは、都市再生の良い部分を、中流階級や富裕層の多い郊外に輸入したものです。オハイオ州ダブリンのブリッジパーク は、会員制クラブ、近代的なホテル、一流レストランを備えたポリセントリック開発の好例である。
私たちは、住む人、訪れる人、そして頑張る人たちが、レストラン、小売サービス、アメニティ、公園、自転車道、橋、フィットネスセンターなどに、簡単に歩いてアクセスできることを重視した地域を作りました。[10]
より直感的な言葉で言えば、このコンセプトは、都市部での生活と郊外での「排他性」という利益を並置することである。サニタイズド・アーバナイゼーションは、都市部に住むことのリスクを取り除く一方で、インフラの改善、学校の改善、税収の低下などの価値を付加するものである。この問題は、都市部の自治体が都心からの移住の影響を全面的に受けるようになると、政治的な問題になる可能性が高い。パンデミックが始まって以来、道路や歩道の整備が進んでいないことが、その初期の兆候として現れています。このような地域では、個人経営のレストランや小売店の大半が閉鎖され、地域の魅力が低下しています。また、コロンバスのような大都市では、パンデミック、社会不安、失業率やホームレス率の上昇という1-2-3パンチを8ヶ月以内に受けてしまい、回復が遅れています。
その結果、世代は都市開発に似た郊外に逃げ帰ることになるかもしれません。つまり、多目的コンドミニアム、外観上のランドマーク、ショッピング、ダイニング、ウォークアビリティなど、賑やかな大都市に共通する機能を備えた地域です。この郊外のリングシュトラーセは、アメリカのモール建築家の最初の構想だった。ビクター・グルーエンは、1950年代のミネソタ州でこのような総合的な開発を提案した。
[ビクター・グルーエンは、ウィーンのリングストラッセにヒントを得たタウンセンター型商業施設のために、インスピレーションと未来的な理想を抱いていましたが、彼が想像できなかった社会経済的な混乱が影を落としました。[2PM, 9].
大都市圏の広い範囲に配送できるようになった小売業者は、大型店舗やそのためのモールを必要とせずに、新しい地域に物理的なプレゼンスを集中させることができるのだ。ある意味、アメリカの郊外は、1950年代にグルーエンがアメリカのモールの理想を描いたときのフォーマットを、ようやく発展させることができるようになったのです。eコマースのインフラが整備され、ポリセントリックな開発が優先されれば、郊外は都市のようになるでしょう。そして、小売業者もそれに追随するだろう。
Report by Web Smith｜Editor: Hilary Milnes｜About 2PM
[ナイトライフは、3つの異なるトレンドを生み出しました。大都市から小規模な都市への移行、都市から郊外の「都市」への逃避、そして住宅からすべてを包括する [...] への移行です。